FAQ | Domande poste frequentemente

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Ricorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che, attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati, desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare, in tutto o in parte, i propri crediti.

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare giudiziaria mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta.

Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente, in quanto è possibile aggiudicarsi un immobile ad un prezzo inferiore rispetto al valore commerciale stimato da un perito. Inoltre ogni qualvolta un’asta va deserta, ovvero quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso viene rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo decurtato del 25% (percentuale prevista dalla Legge).

La “fotografia” delle condizioni e dello stato di fatto del bene vengono illustrate nella perizia redatta dal valutatore immobiliare nominato dal Giudice e che può essere sempre visionata. La perizia contiene:

• l’identificazione catastale;
• la planimetria;
• le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene, come la presenza di opere abusive, loro sanabilità e relativi costi;
• vincoli, servitù, esistenza di debiti verso l’eventuale condominio e loro entità.

La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Inoltre, se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online, insieme all’avviso d’asta.

Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare giudiziaria può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita. Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato.

Il Cancelliere del Tribunale, il notaio o il professionista delegato dal Giudice, redige l’avviso di vendita, contenente la notizia dell’ordine di vendita e le informazioni relative al bene, che viene affisso obbligatoriamente per almeno tre giorni continuativi all’albo del Tribunale presso il quale si svolge il procedimento, pubblicato su siti internet autorizzati e su uno o più quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, se ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

L’esperimento dell’asta si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso stesso. Le aste immobiliari possono avvenire senza incanto o con incanto. Nell’asta senza incanto l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può essere inferiore alla base d’asta indicata nell’avviso. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, ma si indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo maggiore, con rilancio minimo. L’asta con incanto viene disposta a seguito di una vendita senza incanto andata deserta e consiste in una particolare modalità in cui viene effettuata una pubblica gara tra offerenti.

La custodia si suddivide in attività di conservazione materiale (vigilanza, manutenzione, chiusura, ecc.), attività di gestione (riscossione canoni/frutti, locazione/affitto, sfratti, ecc.) ed attività tese alla liquidazione (pubblicità, visite all’immobile, informazioni, ecc.)

Il Curatore fallimentare è custode ex lege, si riporta infatti: art. 32 L.F.: «Il curatore esercita personalmente le funzioni del proprio ufficio», inoltre: «la custodia dei beni pignorati si trasferisce immediatamente in capo al curatore» anche in caso di fallimento del debitore esecutato (Cass. 10599/2009).

Il Curatore fallimentare può affidare a terzi la custodia dei beni acquisiti all’attivo (Cass. 201/1975) delegando alcune funzioni (art. 32 co. 1° L.F.) previa autorizzazione del comitato dei creditori, a tecnici o specializzate società che ricopriranno il ruolo di Coadiutori (art. 32 co. 2° L.F.).

La nomina del custode può avvenire direttamente da parte del G.E. (Cass. 5352/94; contra, Cass. 6254/82) e non deve necessariamente corrispondere alla figura del curatore, possono coesistere curatore e custode rispettando la ripartizione dei poteri e tenendo presente che tutte le attività di “custodia” spettano al custode, il quale ha in capo le relative responsabilità (ex art. 559 c.p.c.).

Il giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell’immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando autorizza la vendita. Così facendo il Giudice elimina incertezza sui tempi in cui il bene sarà disponibile, sui costi di liberazione e sui titoli opponibili. Inoltre migliora la vendita forzata equiparando le vendite fallimentari alle vendite esecutive.